Anna Błach

adwokat
radca prawny

Codziennie w swojej pracy zawodowej zajmuję się sprawami o zasiedzenie. O zasiedzeniu wiem wszystko! Jeśli jest możliwe wygranie sprawy o zasiedzenie, to ja jestem w stanie to osiągnąć. Prowadziłam setki spraw sądowych. Jeśli i Ty chcesz zasiedzieć nieruchomość, to masz szczęście, że trafiłeś na mój blog.
[Więcej >>>]

W trakcie postępowania sądowego w sprawie o zasiedzenie może okazać się, że sąd uzna, że zasiedzenie jest co prawda zasadne, ale na rzecz osoby, która wniosku nie złożyła. Co wtedy? Czy sąd może z urzędu stwierdzić zasiedzenie na jej rzecz?

W orzecznictwie nie było jednomyślności w tym zakresie, czasami sąd prowadzący sprawę o zasiedzenie stwierdzał nabycie własności przez zasiedzenie na rzecz osoby nie objętej żądaniem wniosku o zasiedzenie a czasami nie. Bo przecież zdarzało się nie raz, że wnioskodawca zażądał stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz, a świadkowie powołani w sprawie zeznali, że w ich ocenie to nie on był posiadaczem samoistnym a np. jego ojciec. Jeśli również inne dowody potwierdzały, że nie tylko wnioskodawca zachowywał się na nieruchomości jak właściciel, to sąd miał dylemat jakie orzeczenie wydać w sprawie.

Ostatecznie jednak problem prawny został wyjaśniony.  Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 11 czerwca 2015 r., III CZPP112/14 rozstrzygnął tą rozbieżności przesądzając, że sąd prowadzący sprawę o zasiedzenie jest związany żądaniem wniosku w zakresie podmiotowym. Nie może więc z  urzędu stwierdzić nabycie zasiedzenia na rzecz osoby, która wniosku na siebie nie składała.

Zaraz potem pojawiły się kolejne wątpliwości. A mianowicie czy sąd może orzec o nabyciu własności przez zasiedzenie na rzecz obojga małżonków, mimo że we wniosku wskazany został tylko jeden z nich. Wtedy też zareagował Sąd najwyższy W uchwale z dnia 19 października 2017 r. III CZP 49/17 czytamy:

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył. W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na  ewentualną potrzebę zmiany wniosku.

Orzecznictwo to wskazuje jedno, wniosek o zasiedzenie musi być przygotowany rzetelnie do tego stopnia, by przewidywał kto może w oczach sędziego zasiedzieć nieruchomość, Jeśli w trakcie postępowania dowody będą wskazywać, że zasiedzenie należne jest innej osobie niż wskazana we wniosku to należy to prostować. Z urzędu sam bowiem sąd nie zareaguje.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 692 383 412e-mail: biuro@blach-kancelaria.pl

Do mojej kancelarii przychodzą zarówno osoby, które spełniają przesłanki do zasiedzenia jak i takie którym brakuje kilku lat do zasiedzenia. Nigdy nie usłyszałam, że nie warto było prowadzić sprawy o zasiedzenie. Zastanówmy się zatem jakie są zalety zasiedzenia.

Posiadacz nie ma wiele praw, przede wszystkim musi wydać nieruchomość na każde żądanie właściciela. Tylko przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie gwarantuje pełne prawa właścicielskie chronione w Konstytucji. Jedynie orzeczenie w sprawie o zasiedzenie stwierdza, że osoba w nim wskazana jest właścicielem nieruchomości. Mając takie orzeczenie można założyć księgę wieczystą.

Dalej , nieruchomość posiadającą urządzoną księgę wieczystą można sprzedać za kwotę znacznie wyższą niż taka która księgi nie posiada. Dzięki księdze wieczystej można również zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Dopiero gdy masz sądownie stwierdzone zasiedzenie możesz przestać bać się, że formalny właściciel lub jego następca w każdej chwili odbierze Ci nieruchomość!

Taką nieruchomość odziedziczą po Tobie spadkobiercy lub możesz przekazać ją jeszcze za życia w darowiźnie czy w formie umowy dożywocia w zamian za opiekę na stare lata.

Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze (a tak niestety jest najczęściej), oficjalny właściciel może żądać od Ciebie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości. Wysokość takiego wynagrodzenia odpowiada zwykle rynkowej wysokości czynszu najmu lub dzierżawy i można się go domagać co do zasady nawet za 6 lat wstecz.

Dalej, oficjalny właściciel będzie mógł też żądać zwrotu wartości tak zwanych pożytków jakie jego rzecz przynosiła, nawet za 6 lat wstecz. Pożytki to są wszelkie korzyści jakie osiągnął posiadacz z ruchomości np.  plony zebrane z nieruchomości, drewno z lasu, czynsz uzyskany z najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Jeśli zrezygnujesz z zasiedzenia to nie tylko stracisz nieruchomość, ale dodatkowo będziesz narażony na  wydatki na rzecz formalnego właściciela tj. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zwrotu wartości uzyskanych pożytków .

A jeśli jesteś posiadaczem samoistnym w złej wierze, nie będziesz mógł żądać zwrotu pieniędzy, które wydałeś na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 692 383 412e-mail: biuro@blach-kancelaria.pl

Jak zasiedzieć nieruchomość

Anna Błach13 września 201912 komentarzy

Czy można zostać właścicielem cudzej nieruchomości bez zgody jej właściciela? Tak a sposób ten nazywa się zasiedzeniem. Jeżeli dotychczasowy właściciel rzeczą się nie interesuje to traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel (płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje, oddaje w dzierżawę czy wynajmuje). Zasiedzenie może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie można zatem w drodze zasiedzenia nabyć własności pokoju czy piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.

Najważniejszą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność – to zostanie właścicielem po upływie 20 lat. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli poprzednik, którym w praktyce jest najczęściej spadkodawca, uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i spadkobiercy musi wynosić 30 lat.

Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, a takie umowy zwłaszcza w latach 70-tych nie należały do rzadkości, nigdy nie będzie posiadaczem w dobrej wierze.

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia, to do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. We wniosku należy wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości. Spadkobiercy nie płacą podatku jeśli obciążałby spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 692 383 412e-mail: biuro@blach-kancelaria.pl

Możliwość nabycia przez zasiedzenie ułamkowych udziałów (wszystkich lub niektórych) w prawie własności nieruchomości jest od dawna akceptowana w orzecznictwie. Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości możliwe jest także wówczas, gdy ktoś pomimo tego, że jest właścicielem tylko części nieruchomości, to włada całą.

By zasiedzieć nieruchomość, w posiadacz winien uwidocznić swoje władztwo właścicielskie nad daną nieruchomością także wobec pozostałych współwłaścicieli. Aby móc stwierdzić samoistność posiadania koniecznym jest zaistnienie takich przesłanek jak: faktyczne władztwo nad rzeczą oraz chęć posiadania rzeczy tak, jakby zasiadujący był jedynym i wyłącznym właścicielem. Bowiem o charakterze posiadania nie decyduje stan prawny, na podstawie którego rzecz została objęta we władanie, ale sposób tego władania.

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wskazuje, iż wymóg samoistnego posiadania jest zrealizowany również w przypadku, kiedy posiadacz wie, że nie jest właścicielem lecz chce posiadać rzecz i ją posiada w  sposób taki jakby był jedynym właścicielem. Jest świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje ale pomimo tego włada całą rzeczą. Konkludując o samoistności posiadania decyduje i rozstrzyga stan woli i jej uzewnętrznienie przez posiadacza.

Przykładowo o posiadaniu samoistnym nad całą nieruchomością w tym udziałem  innego współwłaściciela mogą świadczyć:

  • wyłączne korzystanie z budynku  znajdującego się na nieruchomości,
  • decydowanie o sposobie korzystania z tej nieruchomości bez zwracania się o zgodę do pozostałych współwłaścicieli,
  • pokrywanie w całości podatku od nieruchomości.

Dla zasiedzenia części nieruchomości konieczne jest wystąpienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego całej nieruchomości. Orzecznictwo Sądu Najwyższego pozwala doliczyć okres wcześniejszego samoistnego posiadania całej nieruchomości, która dopiero później stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Co oznacza, iż w przypadku tego rodzaju zasiedzenia możliwe jest także doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 692 383 412e-mail: biuro@blach-kancelaria.pl

Życzenia wielkanocne

Anna Błach15 kwietnia 2019Komentarze (0)

17991853_1667616693543551_322492820191188809_nSzanowni Klienci i Sympatycy Kancelarii,

Mamy nadzieję, że minione Święta Wielkiej Nocy były okazją do odpoczynku, chwili zadumy i spędzenia czasu w rodzinnym gronie. Pragniemy złożyć Państwu najserdeczniejsze życzenia zdrowia, pomyślności, sukcesów w życiu zawodowym i prywatnym. Niech ten czas przyniesie Państwu wiele radości, tak byście zawsze z nadzieją spoglądali w przyszłość.

W tym miejscu pragniemy zachęcić Państwa do lektury wyjątkowych życzeń, jakie złożyła wszystkim swoim sympatykom Pani Ewa Chodakowska:

„W czasach kiedy umierają prawdziwe wartości..

„Życzę wam wszystkim, drodzy bracia i siostry, byście przeżywali to Triduum sacrum, czwartek, piątek, Wielką Sobotę, wigilie paschalną a potem Wielkanoc, coraz głębiej. Przeżywali, ale także dawali świadectwo. Niech będzie pochwalony Jezus Chrystus!” – Jan Paweł II”

Adwokat Anna Błach

źródło: Chodakowska E.(14 kwietnia 2017r.)[https://www.facebook.com/chodakowskaewa/photos/a.422230287850687.98575.186823701391348/1499870540086651/?type=3&theater]

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 692 383 412e-mail: biuro@blach-kancelaria.pl