Jak zasiedzieć nieruchomość

Anna Błach        13 września 2018        7 komentarzy

Czy można zostać właścicielem cudzej nieruchomości bez zgody jej właściciela? Tak a sposób ten nazywa się zasiedzeniem. Jeżeli dotychczasowy właściciel rzeczą się nie interesuje to traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel (płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje, oddaje w dzierżawę czy wynajmuje). Zasiedzenie może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie można zatem w drodze zasiedzenia nabyć własności pokoju czy piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.

Najważniejszą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność – to zostanie właścicielem po upływie 20 lat. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli poprzednik, którym w praktyce jest najczęściej spadkodawca, uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i spadkobiercy musi wynosić 30 lat.

Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, a takie umowy zwłaszcza w latach 70-tych nie należały do rzadkości, nigdy nie będzie posiadaczem w dobrej wierze.

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia, to do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. We wniosku należy wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości. Spadkobiercy nie płacą podatku jeśli obciążałby spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Anna Błach        19 czerwca 2018        Komentarze (0)

Możliwość nabycia przez zasiedzenie ułamkowych udziałów (wszystkich lub niektórych) w prawie własności nieruchomości jest od dawna akceptowana w orzecznictwie. Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości możliwe jest także wówczas, gdy ktoś pomimo tego, że jest właścicielem tylko części nieruchomości, to włada całą.

By zasiedzieć nieruchomość, w posiadacz winien uwidocznić swoje władztwo właścicielskie nad daną nieruchomością także wobec pozostałych współwłaścicieli. Aby móc stwierdzić samoistność posiadania koniecznym jest zaistnienie takich przesłanek jak: faktyczne władztwo nad rzeczą oraz chęć posiadania rzeczy tak, jakby zasiadujący był jedynym i wyłącznym właścicielem. Bowiem o charakterze posiadania nie decyduje stan prawny, na podstawie którego rzecz została objęta we władanie, ale sposób tego władania.

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wskazuje, iż wymóg samoistnego posiadania jest zrealizowany również w przypadku, kiedy posiadacz wie, że nie jest właścicielem lecz chce posiadać rzecz i ją posiada w  sposób taki jakby był jedynym właścicielem. Jest świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje ale pomimo tego włada całą rzeczą. Konkludując o samoistności posiadania decyduje i rozstrzyga stan woli i jej uzewnętrznienie przez posiadacza.

Przykładowo o posiadaniu samoistnym nad całą nieruchomością w tym udziałem  innego współwłaściciela mogą świadczyć:

  • wyłączne korzystanie z budynku  znajdującego się na nieruchomości,
  • decydowanie o sposobie korzystania z tej nieruchomości bez zwracania się o zgodę do pozostałych współwłaścicieli,
  • pokrywanie w całości podatku od nieruchomości.

Dla zasiedzenia części nieruchomości konieczne jest wystąpienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego całej nieruchomości. Orzecznictwo Sądu Najwyższego pozwala doliczyć okres wcześniejszego samoistnego posiadania całej nieruchomości, która dopiero później stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Co oznacza, iż w przypadku tego rodzaju zasiedzenia możliwe jest także doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego.

Życzenia wielkanocne

Anna Błach        15 kwietnia 2018        Komentarze (0)

17991853_1667616693543551_322492820191188809_nSzanowni Klienci i Sympatycy Kancelarii,

Mamy nadzieję, że minione Święta Wielkiej Nocy były okazją do odpoczynku, chwili zadumy i spędzenia czasu w rodzinnym gronie. Pragniemy złożyć Państwu najserdeczniejsze życzenia zdrowia, pomyślności, sukcesów w życiu zawodowym i prywatnym. Niech ten czas przyniesie Państwu wiele radości, tak byście zawsze z nadzieją spoglądali w przyszłość.

W tym miejscu pragniemy zachęcić Państwa do lektury wyjątkowych życzeń, jakie złożyła wszystkim swoim sympatykom Pani Ewa Chodakowska:

„W czasach kiedy umierają prawdziwe wartości..

„Życzę wam wszystkim, drodzy bracia i siostry, byście przeżywali to Triduum sacrum, czwartek, piątek, Wielką Sobotę, wigilie paschalną a potem Wielkanoc, coraz głębiej. Przeżywali, ale także dawali świadectwo. Niech będzie pochwalony Jezus Chrystus!” – Jan Paweł II”

Adwokat Anna Błach

źródło: Chodakowska E.(14 kwietnia 2017r.)[https://www.facebook.com/chodakowskaewa/photos/a.422230287850687.98575.186823701391348/1499870540086651/?type=3&theater]

Koszty zasiedzenia

Anna Błach        18 maja 2017        81 komentarzy

Nie ma innej możliwości stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości przez zasiedzenie poza przeprowadzeniem sprawy sądowej. Wiąże się to z kosztami, które jednak są niewspółmierne niskie do wartości nabytego przez zasiedzenie majątku. Wnoszący o zasiedzenie musi ponieść następujące wydatki:

1. WPIS SĄDOWY

Wpis sądowy w sprawach o zasiedzenie jest stały i został określony w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i wynosi:

  • 2000 zł w przypadku wniosku o zasiedzenie nieruchomości,
  • 200 zł w przypadku wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej np. służebności drogi koniecznej.

Jednakże należy zaznaczyć, że istnieje możliwość skorzystania z instytucji zwolnienia od kosztów sądowych. Jest to tzw. prawo ubogich, które polega na tym, że wnioskodawca może złożyć pisemny dodatkowy wniosek o zwolnienie go od wpisu sądowego z uwagi na jego trudną sytuację majątkową, rodzinną, zdrowotną. Wnioski takie powinna sporządzić również kancelaria prawna w ramach wykonywanego zlecenia na prowadzenie sprawy o zasiedzenie.

2. WYNAGRODZENIE KANCELARII

Koszty pomocy prawnej są ustalane indywidualnie z kancelarią i zależą od stopnia skomplikowania sprawy oraz przewidywanego nakładu pracy. Wysokość wynagrodzenia jest bardzo zróżnicowana. Często ustalając wysokość swojego wynagrodzenia w sprawach o zasiedzenia opieram się na rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie minimalnych stawek za prowadzenie spraw sądowych. Stawki te zależne są od przedmiotu sporu, czyli w tym przypadku od wartości nieruchomości.

Dodatkowo spotykam się z wynagrodzeniem od wygranej, zwłaszcza w sprawach o znacznej wartości. Radzę wtedy negocjować warunki wynagrodzenia w zakresie pomyślnego zakończenia sprawy sądowej. Gwarantuje to, iż wybrana  kancelaria i prowadzący w jej imieniu sprawę radca prawny dołożą należytej staranności, by wygrać zasiedzenie w sądzie, bo tylko wygrana zapewnia im drugą część uzgodnionego wynagrodzenia.

3. KOSZTY OPINII BIEGŁYCH SĄDOWYCH

Mogą także pojawić się w trakcie prowadzenia sprawy dodatkowe wydatki na koszty sporządzenia przez biegłych opinii zleconych przez sąd na żądanie wnioskodawcy. Nie ma reguły co do tego kiedy i w jakich okolicznościach wnioskodawca powinien zażądać sporządzenia opinii sądowej. Wszystko zależy od indywidualnego toku każdej sprawy, należy uważnie śledzić przebieg postępowania i gdy zajdzie taka konieczność – złożyć wniosek o właściwego biegłego. Może to być biegły geodeta uprawniony, który sporządzi mapę w celu ustalenia przebiegu granic posiadania działki w terenie, może to być biegły architekt, który sporządzi inwentaryzację budynków znajdujących się na działce.

Wydatki na biegłego zazwyczaj oscylują w granicach 2000 – 3000 zł, ale zawsze uzależnione są od nakładu pracy biegłego w sporządzenie opinii.

Tutaj także można wnosić o zwolnienie od kosztów uiszczenia opłaty na biegłego, podobnie jak w przypadku wpisu sądowego.

4. KOSZTY OGŁOSZEŃ

Zdarza się, że konieczne jest poniesienie kosztów ogłoszenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w piśmie poczytnym w całym kraju (np. Rzeczpospolitej) o toczącym się postępowaniu sądowym. W ogłoszeniu tym sąd wzywa wszystkich zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie. Ogłoszenia mają miejsce jeśli nie jest znany prawny właściciel nieruchomości albo nieznani są jego spadkobiercy. Koszt wszystkich takich ogłoszeń wynosi około 1250 zł – w zależności od długości ogłoszenia.

5. KOSZTY ZAŁOŻENIA KSIĘGI WIECZYSTEJ

Koszty założenia księgi wieczystej lub wpisu do księgi wieczystej są upragnionymi i wyczekiwanymi kosztami każdego kto prowadził sprawę o zasiedzenie. Wydatki na księgę wieczystą są ponoszone z radością , już po uprawomocnieniu się orzeczenia w sprawie o zasiedzenie. Jeśli nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą to należy złożyć wniosek o wpisanie swojego prawa własności, dołączając do wniosku odpis postanowienia sądu – co kosztuje 200 zł. Gdy natomiast zasiedziana nieruchomość nie ma księgi wieczystej, a to jest bardzo częste, to koszt założenia nowej księgi wynosi dodatkowo 60 zł. Zalecamy zakładanie ksiąg wieczystych, bo to zwiększy atrakcyjność nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców, a ponadto umożliwi zaciąganie kredytu hipotecznego.

6. ZWROT PONIESIONYCH KOSZTÓW

Warto pamiętać, że istnieje szansa, że w razie wygrania sprawy Sąd zasądzi od przeciwnika procesowego całość lub przynajmniej część poniesionych przez wnioskodawcę kosztów. Ma to miejsce zwłaszcza wtedy, gdy przeciwnik procesowy (najczęściej będzie nim formalny właściciel) podejmie aktywną obronę przed zasiedzeniem.

Zasiedzenie – uczestnicy postępowania

Anna Błach        06 maja 2017        14 komentarzy

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości często okazuje się postępowaniem długim i skomplikowanym. Nawet jeśli wnioskodawca władał nieruchomością od dziesięcioleci to nabycie przez niego prawa własności nie zawsze okazuje się jedynie formalnością.

Szczególnie kłopotliwą kwestią podczas postępowania sądowego o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest wskazanie dotychczasowego prawnego właściciela danej nieruchomości. Jest on bowiem najbardziej zainteresowany wynikiem postępowania (grozi mu bowiem utrata własności nieruchomości) i dlatego też powinien brać udział w postępowaniu. Sąd przestrzega tej zasady i dąży do tego, by właściciel został zawiadomiony o toczącym się postępowaniu.

Sąd najczęściej wzywa wnioskodawcę do wskazania właściciela lub jego następców prawnych zakreślając do tego 7- lub 14- dniowy termin. Tymczasem właściciele są często nie znani z miejsca pobytu – ich dane zawarte w wypisie z rejestru gruntów czy księdze wieczystej są już nieaktualne, a jako że nie interesowali się nieruchomością od dziesięcioleci wnioskodawca ani jego sąsiedzi nie znają ich osobiście. Termin jednak został przez Sąd zakreślony i mija nieubłaganie.

Co wtedy zrobić?

Ostatecznym sposobem poszukiwania właściciela jest zamieszczenie ogłoszenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, w Rzeczypospolitej, a także w budynku sądu czy gminy wzywającego wszystkich zainteresowanych do udziału w sprawie (wskazywał na to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5.III.1996 r.).

Osoba występująca o stwierdzenie zasiedzenia zobowiązana jest też wskazać wszystkie inne osoby zainteresowane wynikiem postępowania. Powinni zatem zostać wskazani inni poza wnioskodawcą posiadacze samoistni danej nieruchomości oraz jej posiadacze zależni, np. najemcy, dzierżawcy. Zainteresowanymi są także posiadacze gruntów sąsiednich, jeśli roszczą sobie prawa do własności danej nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu

Osoby zainteresowane mają status uczestników postępowania i mogą aktywnie działać, popierając złożony wniosek o zasiedzenie lub zwalczając go powołując dowody na poparcie swojego stanowiska.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości powinna złożyć osoba, która jest posiadaczem samoistnym. Posiadacz taki faktycznie włada daną nieruchomością, jak jej właściciel. Posiadacz samoistny musi więc mieć rzeczywistą władzę nad nieruchomością oraz posiadać wolę władania tą nieruchomością, tak jakby był jej właścicielem. Inaczej mówiąc, posiadacz samoistny musi czuć się właścicielem, a ponadto jego przekonanie musi być uzewnętrznione np. przez uprawianie gruntu rolnego, wybudowanie domu na działce budowlanej, ogrodzenie działki i płacenie podatków.