Osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, a pomimo to przez 30 lat zachowuje się jakby była właścicielem – nabywa prawo własności tej nieruchomości z mocy prawa. To właśnie stanowi istotę zasiedzenia.
Zasiedzenie pozbawia własności dotychczasowego właściciela, to dzieje się tak ponieważ zaniedbywał on swoje prawa i obowiązki właścicielskie i dopuszczał, by ktoś inny całkowicie władał jego nieruchomością. A zatem instytucja zasiedzenia ma stabilizować sytuację prawna gruntów w Polsce, tak by osoba, która chce posiadać i posiada nieruchomość po 30 latach została jej właścicielem, bo prawny właściciel nieruchomość porzucił, zapomniał lub w inny sposób wyzbył się.
- Jak ma wyglądać posiadanie?
Przede wszystkim musi być tzw. samoistne – czyli posiadacz sam, bez właściciela ani osób trzecich powinien posiadać nieruchomość. Posiadanie musi być niezależne od woli innych, posiadacz powinien samodzielnie podejmować decyzje dotyczące nieruchomości.
- Posiadanie objawia się poprzez fizyczne władanie rzeczą
Czyli posiadacz musi mieć nieruchomość we władaniu, musi o nią dbać, troszczyć się, poprzez np. ogrodzenie nieruchomości, koszenie trawnika, sadzenie drzew i krzewów, konserwacja budynku, rozbudowanie lub rozebranie zabudowań, prowadzenie upraw na ziemi.
- Posiadanie musi być ciągłe
Powinno trwać nieprzerwanie aż przez 30 lat !
- Jeśli pojawiły się jakieś przerwy w posiadaniu nieruchomości, ale posiadanie zostało przywrócone to sąd każdorazowo bada te okoliczności. Jeśli przerwa w posiadaniu nieruchomości została w jakiś sposób wymuszona, a następnie posiadanie samoistne zostało przywrócone – to sąd powinien uznać że nie doszło do przerwania ciągłości na stałe.
Stwierdzenie zasiedzenia przez sąd oznacza, że posiadacz nabył własność nieruchomości, a orzeczenie sądu stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia adwokat składa w sądzie właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Opłata sądowa od wniosku wynosi 2000zł.
Praktyce bardzo rzadko spotyka się zasiedzenie w dobrej wierze. Najczęściej sady stwierdzają zasiedzenie po 30 latach samoistnego posiadania. Zła wiara oznacza, że posiadacz objął nieruchomość we władanie bez zachowania formy aktu notarialnego. Osoba taka powinna zdawać sobie sprawę z tego, że nie podpisując aktu notarialnego, nie nabyła prawa własności zgodnie z prawem. Wiedzą powszechną stanowi aktualnie , że umowa sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest po prostu nieważna. Nie możemy tłumaczyć, że nie mieliśmy wiedzy, że taka umowa jest nieważna, że jesteśmy w dobrzej wierze.
Problematykę złej wiary ostatecznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 6 grudnia 1991 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt III CZP 108/91, w którym stwierdził “Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.
Postępowanie sądowe jest niezbędne do stwierdzenia własności nieruchomości przez zasiedzenie i założenie księgi wieczystej, nie ma możliwości uzyskania stwierdzenia zasiedzenia bez sądu.
