Anna Błach

adwokat
radca prawny

Codziennie w swojej pracy zawodowej zajmuję się sprawami o zasiedzenie. O zasiedzeniu wiem wszystko! Jeśli jest możliwe wygranie sprawy o zasiedzenie, to ja jestem w stanie to osiągnąć. Prowadziłam setki spraw sądowych. Jeśli i Ty chcesz zasiedzieć nieruchomość, to masz szczęście, że trafiłeś na mój blog.
[Więcej >>>]

Zasiedzenie – czy warto?

Anna Błach25 stycznia 2021Komentarze (0)

Do mojej kancelarii przychodzą zarówno osoby, które spełniają przesłanki do zasiedzenia, jak i takie, którym brakuje zaledwie kilku lat do zasiedzenia. Czy warto było prowadzić sprawy o zasiedzenie?

Zastanówmy się zatem jakie są zalety zasiedzenia.

Posłuchaj…

Zasiedzenie – czy warto?

Posiadacz nie ma wielu praw, przede wszystkim musi wydać nieruchomość na każde żądanie właściciela.

Tylko przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie gwarantuje pełne prawa właścicielskie chronione w Konstytucji.

Jedynie orzeczenie w sprawie o zasiedzenie stwierdza, że osoba w nim wskazana jest właścicielem nieruchomości.

Mając takie orzeczenie można założyć księgę wieczystą.

Dalej, nieruchomość posiadającą urządzoną księgę wieczystą można sprzedać za kwotę znacznie wyższą niż taka, która księgi nie posiada.

Dzięki księdze wieczystej można również zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Dopiero gdy masz sądownie stwierdzone zasiedzenie możesz przestać bać się, że formalny właściciel lub jego następca w każdej chwili odbierze Ci nieruchomość!

Zasiedzenie – inne korzyści

Taką nieruchomość odziedziczą po Tobie spadkobiercy lub możesz przekazać ją jeszcze za życia w darowiźnie, czy w formie umowy dożywocia w zamian za opiekę na stare lata.

Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze (a tak niestety jest najczęściej), oficjalny właściciel może żądać od Ciebie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości.

Wysokość takiego wynagrodzenia odpowiada zwykle rynkowej wysokości czynszu najmu lub dzierżawy i można się go domagać co do zasady nawet za 6 lat wstecz.

Jaki jest koszt zasiedzenia - wyjasnia adwokat Anna Błach

Dalej, oficjalny właściciel będzie mógł też żądać zwrotu wartości tak zwanych pożytków jakie jego rzecz przynosiła, nawet za 6 lat wstecz.

Pożytki to są wszelkie korzyści jakie osiągnął posiadacz z ruchomości np.  plony zebrane z nieruchomości, drewno z lasu, czynsz uzyskany z najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Jeśli zrezygnujesz z zasiedzenia to nie tylko stracisz nieruchomość, ale dodatkowo będziesz narażony na wydatki na rzecz formalnego właściciela tj. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zwrotu wartości uzyskanych pożytków .

A jeśli jesteś posiadaczem samoistnym w złej wierze, nie będziesz mógł żądać zwrotu pieniędzy, które wydałeś na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie.

Zasiedzenie w dobrej wierze

Anna Błach16 grudnia 2020Komentarze (0)

Dobra wiara nie stanowi przesłanki gwarantującej nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, jednak niewątpliwie ma znaczenie, bowiem w przypadku dobrej wiary możliwe jest zasiedzenie nieruchomości już po 20 latach nieprzerwanego posiadania.

***

Poprzednim razem opowiedziałam Ci o tym, co to jest zasiedzenie w złej wierze, a dziś dowiesz się, co to jest DOBRA WIARA i zasiedzenie w dobrej wierze. A także ile lat trzeba czekać, aby zasiedzieć w ten sposób nieruchomość.

Posłuchaj …

Zasiedzenie w dobrej wierze

Najpierw przepisy. Zgodnie z art. 172 § 1 kc:

posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

W ogólnym rozumieniu wyżej przywołanego przepisu, jak to szerzej wyjaśniłam w poprzednim artykule, dotychczasowy właściciel, który rzeczą się nie interesuje traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel.

Zasiedzenie służy zatem usankcjonowaniu trwającego przez dłuższy czas stanu faktycznego innego niż wynikałby ze stanu prawnego.

Dodatkowo zasiedzenie jest konstrukcją potwierdzającą, że długotrwałe niewykonywanie prawa przez uprawnionego jest stanem niekorzystnym i prowadzi do utraty tego prawa. 

Upływ czasu to podstawa

Podstawową przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu – w tym przypadku ustawodawca w kontekście biegu terminów zasiedzenia stosuje pojęcie dobrej i złej wiary, w zależności od której posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność stosownie po dwudziestu lub trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Jak wynika z powyższego:

dobra wiara nie stanowi przesłanki determinującej nabycia własności nieruchomości, jednak niewątpliwie ma znaczenie, bowiem w przypadku dobrej wiary możliwe jest zasiedzenie nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania. 

Ciekawą kwestią istnienia dobrej wiary jest moment jej oceny.

Otóż momentem, który decyduje o istnieniu dobrej lub złej wiary jest chwila, z jaką zainteresowany wszedł w posiadanie nieruchomości.

Okazuje się, że dla ustawodawcy nie ma znaczenia, czy w późniejszym czasie w świadomości posiadacza zaszły jakieś zmiany, które warunkowałyby zmianę wiary posiadacza z dobrej na złą.

Jaki jest koszt zasiedzenia - wyjasnia adwokat Anna Błach

Posiadanie usprawiedliwione

Zauważyć należy, że kodeks nie definiuje pojęcia dobrej albo złej wiary, jednak pojęcie to należy rozumieć jako pewien stan świadomości posiadacza jako usprawiedliwiony lub nieusprawiedliwiony – w przypadku złej wiary – okolicznościami.

Nieostrość pojęcia pozwala na każdorazową ocenę sytuacji z perspektywy konkretnego stanu faktycznego pojęcie stanowi rodzaj klauzuli generalnej.

W przypadku oceny, czy zachodzą przesłanki do nabycia własności w drodze zasiedzenia, dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że:

przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

Dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego.

Jeżeli posiadacz nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności, a przeświadczenie to nie wynika z jego niedbalstwa, należy rozumieć, że jest on posiadaczem w dobrej wierze.

Dobra wiara jest domniemana

Niezależnie od powyższego należy mieć na uwadze funkcjonujące w prawie cywilnym domniemanie dobrej wiary.

Zgodnie z art. 7 kc:

Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary,

natomiast w myśl art. 6 kc:

Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne,

wobec czego wykazanie istnienia złej wiary analogicznie ciąży na osobie, która żąda takiego wyłączenia.

A zatem, podsumowując, dopóki zła wiara nie zostanie wykazania, można powoływać się na istnienie dobrej wiary.

Masz pytania czy wątpliwości? Koniecznie zapytaj mnie bezpośrednio:

Zasiedzenie w złej wierze

Anna Błach15 grudnia 2020Komentarze (0)

Dopuszczalne jest nabycie własności przez osoby, które od samego początku, tj. wejścia w posiadanie nieruchomości, zdawały sobie sprawę, że władanie przez nich rzeczą nie ma żadnej podstawy prawnej, a zatem były w złej wierze. 

Wydaje Ci się to niesprawiedliwe, czy nieracjonalne?

Posłuchaj…

Zasiedzenie w złej wierze w kodeksie cywilnym

W myśl art. 172 § 2 kc, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jak już wyjaśniałam w poprzednim artykule, podstawową przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu – w tym przypadku ustawodawca w kontekście biegu terminów zasiedzenia stosuje pojęcie dobrej i złej wiary, w zależności od której posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność stosownie po 20 lub 30 latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Jak wynika z powyższego dobra wiara nie stanowi przesłanki determinującej nabycia własności nieruchomości, jednak niewątpliwie ma znaczenie, bowiem w przypadku dobrej wiary możliwe jest zasiedzenie nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania.

A zatem:

Zła wiara nie wyklucza możliwości zasiedzenia
nieruchomości, natomiast wydłuża termin
zasiedzenia do lat 30

Podobnie jak w przypadku dobrej wiary, przepisy nie definiują pojęcia złej wiary. Należy jednak przyjąć, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, że zła wiara jest stanem psychicznym polegającym na pozytywnej wiedzy lub niedbalstwie w tym zakresie.

Najprościej rzecz ujmując – w złej wierze pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.

Dopuszczalne jest zatem nabycie własności przez osoby, które od samego początku, tj. wejścia w posiadanie nieruchomości, zdawały sobie sprawę, że władanie przez nich rzeczą nie ma żadnej podstawy prawnej.

Ponadto, w judykaturze spotyka się pogląd, że jeżeli przemawiają za tym, przez wzgląd na szczególne okoliczności, zasady współżycia społecznego, to w pewnych sytuacjach należy traktować posiadacza w zlej wierze na równi z posiadaczem w dobrej wierze. 

Przykład:

Przykładem posiadacza samoistnego w złej wierze może być osoba, która zakupiła nieruchomość bez dochowania formy aktu notarialnego, czyli w tzw. nieformalny sposób lub spadkobierca, który objął w posiadanie nieruchomość – niezależnie od tego czy miał akt notarialny poświadczenia dziedziczenia, czy sądowe stwierdzenie nabycia spadku – pomimo wiedzy, iż oprócz niego istnieją jeszcze inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia z ustawy.

Jeśli nie wiesz, czy jesteś posiadaczem nieruchomości w złej, czy w dobrej wierze, napisz do mnie. Wspólnie to ustalimy.

Czy można zasiedzieć udział w nieruchomości? 

Dla zasiedzenia części nieruchomości konieczne jest wystąpienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego całej nieruchomości.

Szczegółów dowiesz się poniżej.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości
orzeczenia

Możliwość nabycia przez zasiedzenie ułamkowych udziałów (wszystkich lub niektórych) w prawie własności nieruchomości jest od dawna akceptowana w orzecznictwie. Zobacz na przykład:

Postanowienie
Sądu Najwyższego
z dnia 23 lipca 2014 r. V CSK 473/13

Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości możliwe jest także wówczas, gdy ktoś pomimo tego, że jest właścicielem tylko części nieruchomości, to włada nią całą.

ZasiedzenieBy zasiedzieć nieruchomość, w posiadacz winien uwidocznić swoje władztwo właścicielskie nad daną nieruchomością także wobec pozostałych współwłaścicieli.

Aby móc stwierdzić samoistność posiadania koniecznym jest zaistnienie takich przesłanek jak: faktyczne władztwo nad rzeczą oraz chęć posiadania rzeczy tak, jakby zasiadujący był jedynym i wyłącznym właścicielem.

Bowiem o charakterze posiadania nie decyduje stan prawny, na podstawie którego rzecz została objęta we władanie, ale…

Sposób władania nieruchomością

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wskazuje, iż wymóg samoistnego posiadania jest zrealizowany również w przypadku, kiedy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, lecz chce posiadać rzecz i ją posiada w sposób taki, jakby był jedynym właścicielem.

Jest świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje, ale pomimo tego włada całą rzeczą.

A zatem o samoistności posiadania decyduje i rozstrzyga stan woli i jej uzewnętrznienie przez posiadacza.

Władanie nieruchomością

Przykładowo o posiadaniu samoistnym nad całą nieruchomością w tym udziałem  innego współwłaściciela mogą świadczyć:

  • wyłączne korzystanie z budynku  znajdującego się na nieruchomości,
  • decydowanie o sposobie korzystania z tej nieruchomości bez zwracania się o zgodę do pozostałych współwłaścicieli,
  • pokrywanie w całości podatku od nieruchomości.

Dla zasiedzenia części nieruchomości konieczne jest wystąpienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego całej nieruchomości.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego pozwala doliczyć okres wcześniejszego samoistnego posiadania całej nieruchomości, która dopiero później stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Co oznacza, iż w przypadku tego rodzaju zasiedzenia możliwe jest także doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego.

Masz pytanie? Napisz bezpośrednio do mnie, korzystając z wygodnego formularza:

Wniosek o zasiedzenie – wzór

Anna Błach27 listopada 2020Komentarze (0)

Z pewnością jak wiele innych osób zastanawiasz się, jak napisać wniosek o zasiedzenie i czy dalej, w trakcie postępowania jesteś w stanie sam sobie poradzić. 

Zastanówmy się razem, czy warto zaryzykować własność nieruchomości o wartości wymiernej finansowo po to, by zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla adwokata. 

Zasiedzenie to nabycie własności

Celem postępowania o zasiedzenie jest wydanie przez sąd postanowienia, dzięki któremu wnioskodawca stanie się właścicielem nieruchomości.

Postanowienie zaopatrzone w klauzulę prawomocności staje się podstawą do wpisania w księdze wieczystej nowego właściciela – wymienionego w postanowieniu o zasiedzeniu.

Jeśli natomiast księga wieczysta nie jest założona, to na podstawie orzeczenia o zasiedzeniu osoba, na rzecz której stwierdził sąd zasiedzenie może założyć księgę wieczystą dla zasiedzianej przez siebie nieruchomości. 

Samemu, czy z adwokatem?

W mojej ocenie nie należy sprawy o zasiedzenie samemu prowadzić ani samemu pisać wniosku o zasiedzenie.

Z pozoru może się komuś wydawać, że przecież skoro przez 30 lat zajmowałem się nieruchomością to przecież oczywistym jest, że sąd stwierdzi na moją rzecz zasiedzenie. Ale nie biorą pod uwagę tego, że sąd nic nie wie o tym co działo się na przestrzeni ostatnich lat na nieruchomości i osoba która wniosek składa musi przed sądem udowodnić, że zaszły wszelkie przesłanki konieczne do zasiedzenia.

Z praktyki mojej, już duuużo ponad 10-letniej w prowadzeniu spraw o zasiedzenie, mogę powiedzieć, że największym problemem jest – uwaga – udowodnienie posiadania samoistnego. 

Fakt posiadania trzeba udowodnić, co więcej musi to być posiadanie:

  • samoistne, a więc niezależne od innych osób,
  • wyłączne,
  • „właścicielskie”,
  • pełne
  • i ciągłe.

Nie każde posiadanie według oceny sadu jest samoistne. Sędziowie mają swoje sposoby , by ustalić czy posiadanie było samoistne. A ja mam swoje sposoby, by udowodnić, że takie właśnie było. 

Przychodzi wiele do mnie osób, którzy przegrali sprawy w I instancji, po to żebym pisała apelację i uratowała ich sprawę w II instancji. (Kiedyś muszę napisać, jakie najczęściej błędy robione są przez wnioskodawców w postępowanie przed  sądem I instancji.)

Wniosek o zasiedzenie – wzór

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości jest pismem procesowym, mającym na celu zainicjowanie postępowania sądowego.

Nie ma jednego wzoru jak napisać wniosek o zasiedzenie.

Powinien on na pewno zawierać informacje o okresie posiadania nieruchomości – co więcej , należy wskazać konkretną datę początkową objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.

Dalej, należy podać okoliczności, dowody, faktyczne sytuacje, twierdzenia przytoczyć i uzasadnić –  przemawiające za tym, że posiadanie jest właśnie samoistne.

Koniecznie należy podać świadków oraz wskazać konkretne okoliczności, na które mają oni złożyć zeznania.

Jedną z tych okoliczności musi być samoistność posiadania wnioskodawcy!!!

Dalej co powinno być we wniosku – wskazanie kto ma zasiedzieć nieruchomość. I jak mawiał generał Bolesław Wieniawa-Długoszewski wychodząc z przyjęcia lub nocnego klubu:

– Żarty się skończyły, zaczynają się schody.

Zasiedzenie wspólne przez małżonków

Co do zasady zasiedzieć mogą małżonkowie nie mający rozdzielności majątkowej.

A co się dzieje gdy jeden małżonek zmieniał się na przestrzeni lat? Wtedy decyduje data ostatniego dnia upływającego okresu zasiedzenia.

Jeśli data początkowa nie jest jednoznaczna, to na sali sądowej można spodziewać się wojny byłych małżonków.

A co gdy w trakcie upływu 30-letniego terminu zasiedzenia zmarł jeden z małżonków, który pozostawił po sobie dzieci?

Wtedy najczęściej dzieci kontynuują posiadanie samoistne zmarłego rodzica. A co gdy zmarły pozostawił testament? Wtedy teoretycznie wszystko jest możliwe.

Sąd może uznać, że jedynie spadkobierca testamentowy będzie kontynuował posiadanie a możliwe, że wszyscy ustawowi, a nawet możliwe że z małżonkami, którzy przecież po teściach w cale nie powinni dziedziczyć. 

Masz pytanie? Zapytaj mnie bezpośrednio za pomocą wygodnego formularza: